همه چیز درباره مالیات بر اجاره و فروش ملک در سال 1404

اهمیت مالیات در بازار املاک

مالیات بر املاک حتی الامکان باید در فرآیندهای خرید، فروش و اجاره لحاظ شوند، چرا که:

• بخشی از ساختار اقتصادی کشور به این مالیات وابسته است.
• نواقص در پرداخت و ثبت معاملات ممکن است به جرائم و محرومیت از نقل و انتقال رسمی منجر شود.
• برای سرمایه گذاری هوشمندانه در ملک، اطلاع از قوانین مالیاتی ضروری است.

مالیات بر اجاره و فروش املاک چیست؟

مالیات بر املاک یکی از منابع مهم درآمدی دولت است و شامل دو بخش اصلی می شود:

1. مالیات بر اجاره ملک: درامد حاصل از اجاره ملک، مشمول مالیات است.
2. مالیات بر فروش ملک (نقل و انتقال): هنگام فروش ملک، مالک موظف به پرداخت مالیات مشخصی است که بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می شود.

چه املاکی مشمول مالیات بر اجاره فروش هستند؟

تقریبا همه املاک مسکونی، تجاری، اداری و زمین ها در صورت اجاره یا فروش مشمول مالیات می شوند، اما برخی استثنا ها وجود دارند:

• املاک با کاربردی کشاورزی (در برخی موارد)
• واحد های مسکونی که مالک شخصا در آن سکونت دارد.
• املاک موقوفه یا تحت مالکیت نهادهای خاص

مالیات بر اجاره ملک

شمول و پرداخت کننده

مالیات بر درآمد اجاره بر اساس ماده 53 قانون مالیات های مستقیم بر درآمد ناشی از اجاره هر گونه املاک تعلق دارد.

پرداخت کننده طبق نوع مستاجر:

• موجر حقیقی: باید شخصا اظهارنامه را ارایه و پرداخت کند.
• موستاجر حقوقی: باید مالیات تکلیفی اجاره را پیش از پرداخت اجاره از موجر کسر و به اداره نالیات واریز کند.

درآمد مشمول مالیات

بر اساس تبصره ماده 53، ابتدا 25% از درآمد اجاره بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می شود، سپس 75% درآمد باقی مانده مشمول مالیات است.

مثال:

اگر اجاره سالانه ملک مسکونی 120 میلیون تومان باشد:

• هزینه و استهلاک 25% = 30 میلیون –>—- 90 میلیون باقی می ماند
• این 90 میلیون مبنای مالیات است.

میزان و جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404

مالیات بر اساس نرخ های تعیین شده مشمول اعمال می شود:

• برای اشخاص حقیقی، نرخ تصاعدی طبق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم به صورت نرخ تصاعدی پلکانی محاسبه می شود. یعنی هرچه درآمد بیشتر باشد، نرخ مالیات افزایش می یابد.
• برای اشخاص حقوقی، مالیات عملکرد شرکت ها اعمال می شود.

جدول اشخاص حقیقی

تعیین مبلغ اجاره واقعی

• اگر قرارداد رسمی یا عادی با اجاره واضح موجود باشد، آن ملاک است.
• اگر اجاره کمتر از 80% نرخ منطقه باشد یا قرارداد ثبت نشده باشد، اجاره “متعارف منطقه” ملاک تشخیص است.

معافیت های زیربنایی

• تا 150 متر زیربنا در تهران یا 200 متر در شهرستان ها اجاره مشمول مالیات نخواهد شد.
• همچنین، املاک متعلق به نهادهای آموزشی دولتی، سازمان یا واحدهای مسکونی والدین در برخی موارد مشمول معافیت هستند.

بیشتر بخوانید : راهنمای جامع مالیات نقل و انتقال خودرو، نحوه استعلام و پرداخت

مراحل پرداخت مالیات املاک از طریق سامانه my.tax.gov.ir

1. ورود به سامانه و ثبت نام یا ورود با نام کاربری
2. انتخاب گزینه “اظهارنامه مالیات بر اجاره” یا “مالیات نقل و انتقال”
3. تکمیل اطلاعات ملک، اجاره نامه یا مبایعه نامه
4. مشاهده مبلغ مالیات و پرداخت آنلاین
5. دریافت رسید و کد رهگیری

مالیات بر نقل و انتقال (فروش) املاک

مبنا و شمولیت

طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم:

• انتقال قطعی مالیکه شامل عرصه و اعیان است، 5% از ارزش معاملاتی ملک
• انتقال حق واگذاری (سرقفلی، حق کسبه یا پیشه) 2% از وجوه دریافتنی

ارزش معاملاتی

توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می شود و حدودا برابر 2% میانگین قیمت بازار تعیین، سپس هر سال تا 20% میانگین بازار افزایش میابد.

نحوه محاسبه املاک مسکونی/اداری/تجاری بدون حق واگذاری

• ارزش معاملاتی × 5% = مالکیت انتقال
• مثال: ارزش معاملاتی 1 میلیارد تومان ⇒ مالیات 50 میلیون تومان

املاک تجاری با سرقفلی

• مالیات انتقال مالکیت: همان 5% بر ارزش معاملاتی
• مالیات سرقفلی: 2% بر مبلغ دریافتی بابت حق واگذاری
• مثال: ارزش معاملاتی تجاری: 2 میلیارد ⇒ 100 میلیون تومان
  سرقفلی فروخته شده: 500 میلیون ⇒  10 میلیون تومان

          مجموع مالیات: 110 میلیون تومان

استثناها و معافیت های مالیات بر درآمد اجاره و فروش ملک در سال 1404

انتقال مال به دولت بر اساس ماده 68 : معاف از مالیات

(ماده 68:این ماده بیان می‌کند که املاکی که طبق قوانین خاص توسط دولت تملک می‌شوند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند.)

انتقال نوساز (ساخته‌شده پس از سال ۱۳۹۵) اولین انتقال تا 10 سال : مشمول مالیات مقطوع 10% بر ارزش معاملاتی علاوه بر 5%

املاک ملی یا آثار ثبت شده تاریخی: معاف یا نصف مالیات

تهاتر ملک بدون پول: مالیات 5% بر ارزش معاملاتی هر ملک تسویه شده.

انتقال اختیاری بلاعوض میان افراد: معاف از مالیات

نحوه پرداخت و ثبت

1. دفاتر اسناد رسمی موظف اند اطلاعات معامله را الکترونیک ثبت کنند.
2. مالیات + حق الثبت + حق التحریر در دفترخانه پرداخت و مفاصا حساب صادر می شود.
3. اگر انتقال رسمی صورت نگیرد، خریداران به عنوان متصرف شناخته می شوند و مالیات تعلق می گیرد.

بیشتر بخوانید : مشاهده سوابق مالیاتی با کد ملی

محرومیت از انتقال در صورت عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404

تابع ماده 187، انتقال رسمی مشروط به پرداخت مالیات و ثبت الکترونیک آن است. در صورت عدم پرداخت سند صادر نمی شود و پرداخت نکردن یا ثبت نکردن اسناد با علم موجب 20% جریمه طبق تبصره 5 ماده 10 و حتی احتمال جرائم سنگین تر است.

(ماده 187 قانون مالیات های مستقیم، در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنین فصول اول و ششم باب سوم این قانون به موجب اسناد رسمی‌صورت می‌گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و‌موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب ‌مورد نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند. گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهی‌های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی ذیربط، از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات ‌شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.)

مالیات بر ساخت و فروش سازندگان (انبار و انبوه ساز)

بر اساس مصوبه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم (آیین نامه اجرایی)، سازندگان دارای پروانه ساختمانی از سال 1395 به بعد، در اولین فروش واحد خود، باید مالیات بین 15% تا 25% از سود حاصل پرداخت کنند.

(ماده 77 قانون مالیات های مستقیم:درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

تبصره ‌1 :

اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ‌59 این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد ( 10% ) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

تبصره ‌2 :

شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

تبصره 3 :

شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می­ گردد، گزارش کنند.

تبصره ‌4 :

شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

تبصره 5 :

آئین‌نامه اجرائی این ماده در مورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌ تصویب هیأت وزیران می‌رسد.)

بیشتر بخوانید : مالیات حقوق در سال 1404 به همراه لیست معافیت مالیاتی حقوق

راهنمای مختصر برای مشاورین املاک و موجران

1. ثبت سریع قرارداد ها: پیش نویس قرارداد باید فورا در سامانه اسناد رسمی درج شود.
2. استعلام ارزش معاملاتی: برای تخمین دقیق مالیات انتقال، ارزش واقعی ملک استعلام شود.
3. آگاهی از معافیت ها: بهره مندی از معافیت هایی مانند انتقال نوساز، تهاتر، املاک ملی و … ضروری است.
4. کنترل مالیات تکلیفی: اگر مستاجر حقوقی وجود داشته باشد، مالیات تکلیفی باید قبل از پرداخت اجاره لحاظ شود.
5. پیگیری پرداخت و مفاصا: تضمین دریافت مفاصا حساب مالیاتی برای صدور سند رسمی ضروری است.
6. اطلاع از بروزرسانی ها: قوانین مالیاتی هر سال مثل نرخ ها یا معافیت ها ممکن است تغییر کند؛ باید به روز باشید.

نتیجه گیری

مالیات بر اجاره و نقل و انتقال املاک در ایران دارای چارچوبی دقیق و جزئیات قانونی فراوان است:

• مالیات اجاره برای موجران حقیقی و حقوقی تعریف متفاوتی دارد.
• مالیات نقل‌وانتقال براساس ارزش معاملاتی و نرخ‌های مشخص محاسبه می‌شود.
• معافیت‌های ویژه (املاک نوساز، تاریخی، تهاتر، دولتی و…) باید حتما در نظر گرفته شوند.
• ثبت آنلاین و صحیح در سامانه‌های مالیاتی و دفاتر رسمی عاملی کلیدی برای جلوگیری از جرائم و تأخیرهاست.

بیشتر بخوانید: کد مالیاتی چیست و چه کاربردی دارد؟ نحوه استعلام و دریافت